第四十八章 实名制认证

2024年3月19日13:34

这天下午，我收到居委会发来的微信。

楚书记：根据市房管局要求：业主大会必须实名制登记。现根据市局反馈：业主大会维修资金系统实名制认证还有很多小区未完成，请业委会尽快完成实名制认证工作。

：《维修资金登录方式切换业主大会操作手册(已有维修资金系统操作用户版) 》PDF

5.7 MB

微信电脑版

：孙主任，请参考操作手册，尽快完成业主大会实名认证。

：关于维修资金系统网站、账号、密码等问题，可咨询房管办专管员。

我点击楚书记发来的《操作手册》，把15页文档的内容全部打印出来并仔细阅读，然后按照目录第3页业主大会的操作流程进行实名制认证。

我先打开保存在电脑“收藏夹”中的《上海住宅物业网》，在上面输入密码登录后，接着在【网上办事】栏目，点击【商品住宅维修资金系统】，跳转至“上海市物业管理监管与服务统一认证登录平台”，点击【业主大会注册】，看到随后出现的“业主大会注册基本信息”表格中的“业主大会代码”，我有点茫然了。

我不知道这个“业主大会代码”究竟指的是什么？我用之前在《上海住宅物业网》注册的密码，试了几次，都进不去，心里不免有些泄气，想等以后有空的时候，研究一下，或者问问房办再说。

既然在《操作手册》中也有“异常场景”的提示：针对可能出现的异常情况进行处理，文档中未详细说明具体异常场景及处理方式，实际操作中遇到问题可进一步咨询相关管理部门。

4月8日上午08:52

我又收到物业林经理发来的《维修资金登录方式切换业主大会操作手册》。

林经理语音：老孙，你看这是房办发过来的资料。侬要按照这个步骤，在电脑上登录的。这跟侬之前“业委会主任更名”是不一样的。

上午10:32

林经理：这是上次在《上海住宅物业网》注册和登录的密码：138xxxx2548 wsdwyxxxxxx@xly。

10:39

我接着收到林经理发过来的操作程序（截图省略）。

下午14:14

林经理语音：你刚才那个网站上去了吧?实名制上去了吧?

晓明：还没有。

：我一直在忙第二次业主大会的公示。

4月9日中午11:27

林经理与我微信通话，时长11:39，内容无非是他催我赶紧实名制认证，否则过了截止期，维修基金的使用就要受影响了。

4月10日上午08:59

晓明：林经理你上次给我的网址我已经登录了。

林经理：那怎么还会有我们小区呀？

：转发“xx镇房管办物业工作群”的截图，内容如下：

房办-Fangbing：

@所有人!温馨提示:

截止到2024年4月30日，维修资金系统登录入口将关闭，后续将通过统一平台登录。请各物业公司抓紧时间，提醒各小区业委会进行实名认证。

以下是还未实名认证的27家业委会的名单（表格省略），其中第10位的是永乐苑。

林经理：你再打开看看啊，老孙。

晓明：我实名制还没有上去，可能《上海住宅物业》和【上海市物业管理监管与服务平台】的登录密码不一样。

林经理：实在不行，你拿着资料去物业让小文看一下。你刚才发的照片看不清爽。

：太糊。

：你要把资料带过去呀。这是登录密码：Wsdwyxxxxxx@xly，开头的W必须大写，我之前也不知道。

晓明：什么资料，带到哪儿去?

林经理语音：老孙，我不是说密码，而是要你把其他资料带去啊，因为“实名制”登录，需要你们正副主任的身份证，还有“业委会和业主大会的备案证”。万一你没有登录成功，可以让小文帮你试试看呀。

林经理语音：不是，我问你现在实名制登录了吗？要是登录的话，为什么房办群发出来的 “还未实名认证的业委会名单”中，有我们永乐苑呢?所以我想让你看一下。实名制究竟上去了没有?假如说你这边不清楚的，我的意思是叫你带上身份证等有关证明，到物业前台让小文看一下。

晓明：你是说让小文帮忙，是吗？

林经理：是啊。

我接着去物业请小文，还有物业新来不久的小白一起尝试，结果我们三个人，用各种方法，研究了半天，还是一筹莫展，遇到的问题还是与我之前的一样，都被“业主大会代码”卡住了。

我刚想用微信咨询房办的方老师，这时正好周总有事情来物业，因为他分管这一片“万事达”，所以也很着急，要是过了月底的截止期，还没完成实名制认证，就要冻结维修基金。虽然我们这届业委会，维修基金至今只使用了一次，就是将要进行的监控室设备改造，但认证工作必须预先做好，否则到时候就来不及了。

周总说这个“业主大会代码”，其实就是业主大会的密钥。

“什么密钥？我怎么不知道？从来没有看到，也没听人说起过。”

我随即打电话问老张，他也说不知道。既然连他也不知道，我觉得没必要再问业委会的其他人了，不要传来传去，以为又是我在搞花头。

“不过即使密钥找不到了，也不要紧，还有其他的解决办法。”周总接着说：

“只是要麻烦些，需要业委会打报告，到房办去敲章，然后再去‘区房屋交易中心’重新申请密钥。隆鑫小区之前也是这样做的，我把他们当时的《情况说明》也带来了。”

我看了一下周总转发给我的微信。

情 况 说 明

因本小区业主大会维修基金管理登录的密钥遗失，至无法登录进行实名认证,现绑定业主委员会主任:某某某身份证号:310xxxxxxxxxxxxxx手机号码:135xxxxxxxx.

望帮忙解决认证事宜

上海市xx区隆鑫(xx路xxx弄)业主大会

2024年4月1日

在周总发过来的另一张图片上，写着申请密钥要带的有关证明和文件：

1.备案证原件、复印件x2份（房办、业主会盖章）。

2.情况说明2分(业主大会.房办盖章) 。

3.现绑定人员名字机号码(手机方要实名注的) 。

xx路xxx号4楼，电话：6480xxxx

周总随后说：“孙主任只要把这张《情况说明》中，有关业委会的内容修改一下，带好证明，去房办盖章后，就可以直接去区房屋交易中心办手续，办公室在四楼，到时候你问一声就知道了。”

回家后，我赶紧联系房办的方老师，说明永乐苑密钥找不到了，然后把周总的图片转发过去。

晓明：方老师，这是隆鑫小区的《情况说明》和证明材料。物业说，当时隆鑫就是拿这份《情况说明》到房办盖章，然后去xx路办理就可以了。

Fangbing：现在永乐苑的情况跟隆鑫一样，业委会先要写《情况说明》，来我这边盖章，然后带好《情况说明》和备案证、身份证等，交到区房屋交易中心，就可以了。

晓明：材料备好后，我明天过来。

Fangbing：好的，盖章后送到xx路，就好了。

晓明：谢谢指导。

晓明：还请教一个问题：去年业委会改选后，到银行更改印鉴。银行说要等上届的审计报告出来后，拿审计报告、更名申请等，到房办盖章，然后再到区房屋交易中心办更名手续。上次我有事到房管所，顺便咨询了一下。黄副所长说，现在还不行，因为之前的审计报告有问题，所以要等第二次审计报告出来，但问题是，现在物业一直在催我，说再不到区里去更名，维修基金到4月底就不能使用了。不知道永乐苑还没有更名的业委会主任，会不会影响这次业主大会实名制认证？

Fangbing：关于实名认证，房办之前开会发过一个《指导手册》，这你可以问林经理。他们万事达物业公司管理的其他几个小区做过的，《情况说明》要来房办敲章的。

我把《情况说明》修改后，并把其他证明材料也准备好，就等翌日去房办敲完章，随后去区房屋交易中心办手续。因为小区离那儿的路太远，不可能开助动车，乘地铁又要两头换公交，只能乘出租车去。

其实我原来是可以开三哥的车去的，驾照也早就考好了——当时刚搬来永乐苑的时候，交通确实不方便，站在附近的十字路口，四面望不到一辆车，周围连一个人影也没有。短短的几年，这个曾经被业主戏谑为“鸟不拉屎的地方”，现在已变得人声鼎沸、车水马龙——更让人惊喜的是，当我正准备买车的时候，突然发现街道上不仅有EVCARD的出租车出没，而且随后看到共享汽车的站点，竟然开设到自己的小区了。

既然在家门口就可以操练，平时又难得出去，何况有随喊随到，价钱不到出租车一半的网约车，就更没有必要买车了。现在我出去都叫网约车，尤其当EVCARD共享汽车站点，在附近都拆除了，我也就不怎么开车了，而且这二年来，已经尝试过很多车了，其中最多的是“奇瑞”，还有北汽，荣威、别克，甚至宝马的新能源汽车，所以等初次领取的驾驶证有效期满6年后（在这6年内，我连一分也没扣过），我也没有去机动车车辆管理所申请更换新驾驶证。

不仅当时新冠刚解除不久，而且申请更换新证，还要进行体检，即使换证以后，我也是难得开一次车的“本本族”，因此最后毫不犹豫地放弃了，必须安全第一，不要没事找事。

我至今还记得当时过车瘾的情景，这可比在中学的时候，学自行车刺激、有趣多了。只要一有机会，我就隔三差五，兴致勃勃地赶过去。如果自己的小区没有空车，就到邻近其他的小区，反正路都不远，在APP上一看就知道，而且缴纳1000元押金，申请成为会员，就能享受非常优惠的价格。在这以后每充值100元，还能享受50的%优惠券。每次开车一个多小时，打折下来，只要十几元钱，还能奖励好几张优惠券。

当时因为感触很深，我写了一篇名叫《E想天开》的小说，也是发表在《中国作家网》上的。现在“啸鸣作品集”也能看到。除了新版《中国作家网》中的部分小说，还有别的作品，也发表在旧版的“原创平台”——具体多少记不清了，其中，我情感投入最深的是短篇的《寒春风》和中篇的《痴梦》——在“旧版入口”按内容、标题、时间搜索起来又太麻烦，但从我几乎同时发表在《新浪博客》100多篇博文目录推测，数量应该也差不多。

唠唠叨叨说了这么多废话，还是让我接着刚才的叙述，那天我用微信语音与李姐通话，主要确认一下出租车的发票能不能报销。

她回答：“拼车不行，但出租车的发票是可以报销的。”

“李姐，还有一件事，业委会的密钥，你知道吗？”既然打电话了，我就顺便多问几句。

李姐的回答让我喜出望外：“业委会确实有密钥，只是之前我一直没有用过，也不知道干什么用的？就是一个很小的东西，放在一个信封里，现在也不知道在哪儿？”

我这才想起在整理业委会文档的时候，确实看到过一个信封，里面好像是有个小玩意，当时也不知道干什么用的。于是我赶紧寻找，最后终于在一个夹杂着许多文件的档案袋里，翻出一个上面印有“上海物业管理事务中心”的信封，里面除了有一个带按钮的密钥外，还有一张操作员基本资料表。

操作员基本资料表

打印日期:2021年03月31日

经办人:项目组2 单位(盖章)

注:密码只需要6位，请取得本单据后立即登录系统修改密码。

这是我第一次接触密钥，而且从《操作员基本资料表》推测，这个操作员ID的数字，很有可能就是我苦苦寻觅的“业主大会代码”。

我迫不及待地上网试了一下，想不到这次还是没能上去。

第二天上午8点半，在去房办之前，我又来到物业，和小文一起再试，结果还是没有认证成功，这才不得不去房办。

在房办敲好公章出来，我原本想直接去区房屋交易中心的，可掏出手机一看，都10点15分了，即使现在赶过去，也可能来不及，快要到吃午饭的时候了，而且助动车停在‘社区综合服务中心’门口，来回也不方便，还是下午去较为稳妥，时间充裕。

于是我回到家中，又抓紧时间继续尝试。

我心有不甘又满怀侥幸地再次登录《上海住宅物业网》。在【网上办事】栏目，我跳过第一行的【商品住宅维修资金系统】，直接点击第四行的【上海市物业管理监管与服务平台】，进入【上海市物业管理监管与服务统一认证登录平台】，在“业主大会注册”表格中的 “业主大会代码”后的空白处，按动每小时变更一次的密钥，输入显示屏中的6位数号码，并填写完其他信息，然后点击保存，这次却芝麻开门了。

我刚想告诉房办的方老师，这时收到他给我发来的微信。

Fangbing：孙主任，先不用去交材料了，情况跟之前不一样了。

：我同事这边审核就可以了。

晓明：是吗？

：谢谢！

难怪刚才我这么顺利就通过了，不知房办看到我这次实名制登录了，还是实名制认证的审核程序改变了。

我随后用微信通知物业。

晓明：林经理，《上海市物业管理监管与服务统一人证登录平台》，我现在已经实名制登录了。

：还有包括业委会主任和副主任的信息的填写。

：小文现在能上去吗？

林经理：我不知道，我不在物业，所以让你过去一起看看。

上午10:40

晓明：我先到小文那儿去看看，物业是否能登录。

上午11:04

晓明：小文也能上网了。

林经理：看一下你真的进去了没有？这不仅仅是能不能上的问题。

晓明：微信惊讶撇嘴状。

林经理语音：老孙，你现在最好拿周总发过来的资料，再参考《情况说明》，自己打一份证明，到房办去敲个章，然后去xx路房屋交易中心一次。这是最保险的办法，万一维修资金真的关闭了，很麻烦的，因为这网上的事情，我是不懂的，再讲我不在现场，侬讲是吗？

林经理语音：嗯，好的好的，哥们，侬网站上咨询一下，到底情况怎么样？否则维修基金关掉的话，老讨厌的，侬讲是吧。

晓明：林经理，其他小区都是物业弄的，业委会都是些老头老太。小文那儿的电脑主机也该换换了，以后类似的情况会越来越多。

林经理；没事老孙，我只是担心账户问题。那是因为人家业委会主任家里不一定有电脑，不像我们孙主任这样有能力。

晓明：当然我也要一起参与的，因为当时就是以我的手机号码在《上海住宅物业网》注册的，而且这次实名制登录还要用业主大会的密钥进行验证。

：现在维修基金的使用，应该没有问题了。

林经理：哈哈哈。

晓明：你先叫小文看看，有什么不对的地方，我们再讨论。

林经理：你们昨天不是看过了吗?她也不懂的，所以我请你帮忙。

晓明：你上次发的不是这个平台。

：昨天我过去也等了很久，这个老掉牙的破电脑，早就该换了，网速太慢了。林经理应该跟周总反映情况。看人家小姑娘忙的够呛，开机都要等好久，这怎么工作！

林经理：只要你说好了，就是了。唉，出去想放松一下，结果比在单位还烦琐。

晓明：我这几天也忙得焦头烂额，为了业主大会，昨天还上门送《表决票》，今晚还要去。

林经理：一样的，我们也天天在整改。

随后林经理转发居委会在 “管理沟通群”的信息：

@林建平@魏海喜在近期社区巡查中，发现许多同样的问题：

1、小区绿化带内乱晾晒、乱堆物。

2、小区楼道内乱张贴、乱堆物、车辆乱停放、三厢堆物。

3、小区楼道门口车辆乱停放、散落袋装垃圾、飞线充电。

4、垃圾分类干湿垃圾纯净度不达标，垃圾厢房周围散落垃圾。

麻烦大家高度重视，结合《创卫工作提示》，加强整治和常态化管理，为4月19日开始的创卫检查做好准备，共同为创建全国卫生镇努力。

为了证明永乐苑业主大会实名制确实已经认证，我接着把和房办方老师微信交楼的截屏发给林经理。

4月23日12:53

晓明：方老师，请问镇里审核通过后会发信息通知我吗？

Fangbing：你再试试看，能不能登陆。

晓明：现在吗？

Fangbing：嗯。

晓明：好的。

我发了二张实名制登录的截屏。

晓明：是否确定“确实要提交审核吗？”就可以了。

Fangbing：发来我看一下。

：提交。

晓明：我已确定提交了，请问接下来如何操作。（图片省略）

Fangbing：对啊，既然绑定过了，为什么还要绑定？

：你本来就是主任，本来就在系统上。

晓明：是不是这样，整个过程就完成了。

Fangbing：是的，不用再操作了。

晓明：刚才确定后，见没有像先前的提示，有些不放心。

Fangbing：嗯，没事的，如果有什么问题，我会和你说的。微信握手表情状。

晓明：这样物业如果要用维修基金的话，就不会有影响了，是吗？

：物业维修项目。

Fangbing：物业维修项目要看牢，不能让“万事达”随意操作。

晓明：当然，这是一定的。谢谢领导提醒。

Fangbing：孙主任辛苦了！

晓明：现在永乐苑第三届的业委会主任还需要到区里更名吗？

：但愿不用再去了。

：这业委会的工作烦也烦死了。

：反正到时候有事再请教。

Fangbing：上次的不需要了，那个是因为密钥遗失或者不能用的，所以业委会才需要去xx路补办。

：资料就留着吧。

林经理：老孙，截屏中的这个人是哪里的？

晓明语音：这是房办的小方老师。

：现在这次应该是成功了，网上认证已经确认了，这跟我们《操作手册》上的程序是一样的。

林经理：老孙辛苦，只要能搞好就行。微信吐舌表情。

5月15日上午7:52，我接到楚书记转发的社区中心业委会指导办“关于召开业委会财务人员培训会议的通知”。

听李姐说，这是她连任三届业委会，7年来的第一次参加培训，现在政府的管理越来越严了，以后业委会的工作越来越难做了。

正好房办的方老师，之前问我要永乐苑第二次业主大会的《表决结果》，所以我就让李姐，在明日5月16日（星期四）下午，去“社区综合服务中心”开会的时候，顺便把材料一块带去。

下面就是前天我与房办方老师聊天的有关记录：

5月14日上午13:56

晓明：张老师，请问业主大会的表决结果公示已经超过7天了，是否可以取下来了，有关《业主大会议事规则》第三十条：业委会成员津贴内容修改后如何对接。

Fangbing：把老的和新的议事规则都打印出来，加上表决结果公告一起送到房办，注意所有时间都要按表决的当天统一。

晓明：好的，谢谢。

Fangbing：旧版是现行议事规则，新版是你针对津贴问题已修改后的议事规则。

晓明：新版的是否包括没有修改过的整本内容。

Fangbing：改了哪本要哪本。

晓明：就是包括整本的议事规则。

Fangbing：对，其他两本规约不需要。

晓明：业主大会议事规则（新）docx。

Fangbing：新版要完整的啊，这一段没用。

晓明：这只是修改的部分，如果没问题的话，是否还要加上旧的和新的前面未修改的部分。

Fangbing：600，300，200？

Fangbing：不好意思，刚才我写错了，新修改的业委会津贴应该分别是600、500、400元。

Fangbing：直接改整个，没改的不用给我看。

晓明：好，我把旧的和新的议事规约都要送到房办来，还有表决公告。请张老师审阅。

：如果没问题的话，明天下午房办正好要对业委会的财务委员进行培训，我让永乐苑的李娟带来。

Fangbing：发来吧。

晓明：这就是三十条的修改内容（文档省略）。

Fangbing：整个打印好敲好章，对好公告时间带过来就行。我不在，给510的郭老师。

：业主大会章哦，别盖错了。

晓明：好的，谢谢。

5月17日9:34

晓明：方老师，昨天业委会的李娟到房办去了，郭老师说《表决票》要把修改业主大会议事规则第30条的有关内容补充进去，还有落款写4月30日。

Fangbing：公告落款？

晓明：表决结果的公告，原先改的5月2日，郭老师说最好是4月30日

Fangbing：我再问问她。

：那就4.30吧，按规定表决后3天内张贴。郭老师要求4.30，就按她的来。上面如果需要改，也按她说的。

晓明：好的，谢谢。

Fangbing：昨天郭老师说了吗？记得这次要单独做一张修改第三十条的公示，时间就按上次公示的时间，然后公告结果时，最后要加上业主大会表决通过修改议事规则第三十条的内容，一句话就可以了。

Fangbing：这个不急的，下周弄好就可以了。

晓明：好的。

2024年5月22日上午10:12

我先把《上海市闵行区xx城永乐苑关于征询业主大会议事规则第30条：业委会成员津贴方案的表决结果公告》发给房办的方老师（文档省略）

晓明：方老师，这是最新的《表决公告结果》，议事规则第三十条表决通过的修改内容，也加进去了。在《上海物业住宅网》上有关业主大会议事规则也修改过了，请问这样可以了吗？

Fangbing：落款时间别忘记了，也是4月30日。

：公示公告也是说重新做一份，对吧。

晓明：我只是根据房办的要求修改了一下。

：日期是2024年4月30日。

Fangbing：好的，修改好的公示公告有吗？也发来看一下。

晓明：这就是按要求修改的表决结果公告。

：如果通过的话，就可以盖章了，对吗？

：当时永乐苑的李娟送材料给郭老师的时候，郭老师就是这样要求的。

：说在表决结果公告中只要加上调整的前后内容就可以了。

Fangbing：孙主任，永乐苑第二次业主大会已表决通过关于修改“业主大会议事规则第30条（业委会成员津贴）”的决议，本次需同步在系统中完成条款更新。

于是我按照房办方老师的要求，登录《上海住宅物业网》，点击“上海市房屋维修资金管理系统”-开户阶段-进入资料管理-业主大会资料管理-业主大会议事规则，接着对有关内容进行修改：

第三十条：(业主委员会活动经费)

业主委员会活动经费用于下列开支:

(一)业主大会、业主委员会会议开支，计3000**元/年；

(二)必要的日常办公等费用，计300*元/月;

(三)有关人员津贴，共计费用2300元/月，具体支付对象如下:

主任，费用600元/月；

副主任，费用500元/月；

委员，费用400元/月。

这里说明一下，业委会有关人员津贴，在修改之前，共计费用1300元/月，主任、副主任和委员的津贴，每月分别为400元、300元和200元。

Fangbing：我看一下。

晓明：《上海物业住宅网》上有关业主大会议事规约的内容已经修改，但提交备案失败。

：试了多次，都没有成功，请问方老师如何操作。

Fangbing：郭老师今天去体检了，下周有消息和您说哦。

晓明：可以，谢谢。

Fangbing：这个应该是把修改完整的议事规则上传吧。

晓明：文档保存了，但不知道怎么上传，因为找不到保存文档。

：我再试试看。

5月 29日13：38

Fangbing：孙主任，我跟林经理说让她帮你弄一下系统，她刚刚说你弄好了啊？那审核信息发出来了吗？

晓明：方老师，我在网站提交了备案，好像还是审核失败。

：明天我到物业再和他们一起试试。

5月 29日19：44

Fangbing：好的，让他们再试试看。

晓明：谢谢方老师关心。

Fangbing：应该的孙主任辛苦了。

5月 30日13：21

晓明：方老师，这是我提交的申请，现在网上正在进行审核（提交审核显示状态的截图省略）。

Fangbing：好的，我明天再看，下午要出去开会。

晓明：谢谢。

5月31日10:55

晓明：方老师，昨天永乐苑网上做的备案对吗，审核能通过吗？

让林经理帮忙把审核信息打出来，资料一套过来再审核网上的哦

晓明：是我昨天发的这张单子吗。

Fangbing：我昨天和林经理说了，让她帮你看看。

：看看打印点开着吗？

晓明：早上我也在物业，好像打印点不开。

Fangbing：我让林经理问问永福苑的经理，他们也在改。

5月31日11:16

晓明：网页上显示还是操作失败（截图省略）。

：点击打印后出来的就是这样的页面。

Fangbing：没上传吗？

晓明：上传了呀。

Fangbing：让物业弄吧。

晓明：好的。

：昨天和今天都是物业在弄的。

Fangbing：嗯。

6月6日13:59

Fangbing：孙主任，系统里变更好了哦。

晓明：谢谢！

Fangbing：微信作揖状。

永乐苑业主大会在“上海房屋物业网”完成“实名制认证”以及对《业主大会议事规约》相关内容的修改后，整个流程顺利结束。

可是没过了几天，房办的方老师又要我提供永乐苑第二次业主大会表决通过的《第三十条（业主委员会活动经费）》相关修改内容的书面材料。

当时我还问方老师，是不是要把《议事规约》都带去，他说不需要，只带修改的部分就可以了。上次李姐把《议事规约》带去，郭老师也没有收。

那天我去房办，把打印并盖好业主大会公章的修改材料交给方老师。他随后拿着我的材料去请示领导。

见他不一会就回到办公室，我以为他这么快就办好了：“谢谢方老师！”

他却有些抱歉地说：“孙主任，看来你还要来一次，因为需要完整的《业主大会议事规约》。”

“方老师，没问题的，”我打开无纺布马夹袋：“这次我把‘三个规约’的复印件全部都带来了。”

“是吗？孙主任考虑得真周到，我只要这次业主大会表决通过，修改后的《议事规约》就行了。”

“这没什么的，我不过是有备无患，免得自己再跑一次。”